7 características de la hipoteca inversa que los pensionistas deberían conocer antes de su contratación

Madrid, 2 de febrero de 2022. La hipoteca inversa es un tipo de préstamo hipotecario en el que la entidad bancaria abona una renta mensual al cliente a cambio de que este ofrezca su vivienda en propiedad como garantía. Se podría decir, resumidamente, que funciona (y de ahí su nombre) de manera inversa a un préstamo normal en el que nos entregan un capital de una sola vez con la garantía (hipoteca) de la vivienda y se va devolviendo mediante cuotas mensuales: aquí el capital se entrega de manera mensual por el banco y no tiene que reintegrarse hasta el fallecimiento del prestatario. Este tipo de financiación se puso de moda durante el boom inmobiliario en España como una fórmula para completar la pensión de jubilación a través de la vivienda. Está destinada exclusivamente a personas mayores de 65 años o dependientes que sean propietarios de una vivienda.

Así, como ya se ha anticipado, la recuperación por parte de la entidad del crédito dispuesto más los intereses se exige cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria (o el resto de los bienes de la herencia si no fuera suficiente) por parte de la entidad de crédito si aquellos no quieren hacerse cargo. A continuación, reclamador.es explica 7 características no muy conocidas de este tipo de contratos:

1. No confundir con la venta de la vivienda pudiendo vivir en ella

Con esta operación se transmite a una entidad aseguradora la propiedad de la vivienda, pero conservando su usufructo vitalicio, lo cual le permite habitarla o alquilarla. Como ventajas sobre la hipoteca inversa se encuentra que se puede seguir habitando la vivienda o alquilarla cubriendo el riesgo de longevidad sobre el que hablaremos más tarde, pero el inconveniente esencial es que al transmitirse la titularidad, los herederos legales no pueden recuperar la vivienda ni revertir la operación.

2. Dinero no sujeto a IRPF

Sí, como lo oyes. El dinero de la hipoteca inversa no está sujeto a IRPF. Las cantidades recibidas por la hipoteca inversa no se consideran renta a efectos de IRPF, puesto que son disposiciones de un crédito y eso hace que estén exentas de tributación por tratarse de una renta vitalicia. Por lo tanto, la hipoteca inversa cuenta con una fiscalidad especial, ya que además los beneficiarios no pagan, sino que reciben dinero por su vivienda.

3. Al fallecimiento de los titulares, los herederos deben ser notificados de la existencia de esta hipoteca

La titularidad de la vivienda la mantiene el cliente de la hipoteca inversa hasta su fallecimiento. Cuando esto ocurre, o en el caso de que fallezca el último de los titulares cuando hay más de uno, los herederos tendrán que satisfacer la deuda con la vivienda hipotecada y, si no fuera suficiente, con el resto de la herencia. Es entonces cuando se abren las siguientes opciones: serán ellos los que tendrán que liquidar con el banco la deuda generada, pudiendo escoger entre estas opciones:

• Si no disponen de patrimonio para liquidar la deuda, constituir una hipoteca normal sobre la vivienda, por el importe de aquélla, conservando la vivienda.
• Vender el inmueble. En este caso el importe de la venta se utiliza para saldar la deuda contraída por los titulares de la hipoteca inversa. Si la cantidad no es suficiente para satisfacer la deuda acumulada, la entidad puede instar la venta de otros bienes de la herencia.

4. Cuenta con intereses de tipo creciente

Otra de las características es que los intereses de estas hipotecas son de tipo creciente, de tal manera que cuantos más años vive la persona, más se incrementa el tipo de interés aplicable cada año y por lo tanto, la deuda, por lo que puede acabar debiendo más dinero que el valor de la vivienda.

5. No son adecuadas para personas de edad muy avanzada

Aunque parezca un contrasentido, el hecho de que el préstamo se conceda en atención a las previsiones de supervivencia del titular de la vivienda y el valor de tasación de ésta, puede suceder que se conceda por un importe muy superior al que realmente se vaya a disfrutar por la edad del prestatario, y que habrá que devolver, o entregar un inmueble de alto valor para su pago total.

6. Para cobrar siempre la cantidad pactada normalmente se vinculan un seguro de vida de rentas diferidas

Si para las personas de edad avanzada el peligro es no consumir el capital prestado, mientras que subsiste la obligación de devolverlo, para quienes cuentan con mayor esperanza de vida el peligro está en “sobrevivir” a la edad calculada para el cobro de las rentas. Por ejemplo, para una persona de 65 años, la entidad normalmente establecerá el pago de la renta hasta los 80-85 años, momento en que cesa dicha obligación. Para los supuestos, cada vez más frecuentes, en que se supera ese umbral, se vincula al préstamo la suscripción de un seguro llamado de rentas diferidas que es el que se ocupa del pago de esas rentas; la prima se satisface en un pago único y su importe se añade al capital prestado, por lo que las condiciones en que fue suscrito y las condiciones de esa póliza han motivado la mayor parte de las reclamaciones de este tipo de hipotecas.

7. La hipoteca inversa es compatible con el alquiler de la vivienda

La suscripción de una hipoteca de este tipo compatible con alquilar la vivienda si se desea. Esta opción le permite al propietario obtener una renta por el alquiler además de lo que ya obtiene de la hipoteca inversa.

reclamador.es aconseja que ante cualquier problema con el banco el usuario se ponga en manos de profesionales, ya que la hipoteca inversa es un producto complejo que en el pasado generó numerosos litigios con los bancos por prácticas poco transparentes en su contratación.