Vivienda de uso turístico: conoce su normativa y condiciones

La regulación de las viviendas de uso turístico en España no está centralizada y varía de forma autonómica. Esto implica que cada comunidad autónoma establece sus propias condiciones y requisitos que los propietarios de estas viviendas deben cumplir.

En este artículo, te proporcionamos información sobre las principales características y requisitos que las viviendas turísticas deben cumplir en cada comunidad autónoma. 

Tipos de viviendas de uso turístico

Apartamento turístico AT: edificios generalmente gestionados por empresas dedicadas exclusivamente al alquiler y que tienen que cumplir varios requisitos: una placa indicando AT en la entrada, una clasificación en función de diversos parámetros indicando de una a cuatro llaves, recepción, etc.

Vivienda de uso turístico VUT: inmueble de una persona particular que lo alquila de manera intermitente y no profesional, generalmente por días en paginas tipo Booking o Airbnb. Las viviendas de uso turístico operan bajo una sola jerarquía.

Vamos a explicarte en resumidas cuentas y de manera general, cómo funciona la normativa en cada comunidad. Sigue leyendo:

Consideraciones legales sobre viviendas turísticas por comunidades

Andalucía

En Andalucía, las viviendas con fines turísticos son aquellos inmuebles cuya ubicación está en suelo de uso residencial y se ofrecen como servicio de alojamiento con fines turísticos de forma habitual y a cambio de una remuneración. Dichas viviendas deben ser promocionadas o comercializadas a través de canales de oferta turística oficiales como agencias de viajes, empresas mediadoras u organizadoras de servicios turísticos y otros canales a través de los que se pueda gestionar la reserva del alojamiento. Por último, hay que presentar una declaración responsable al Registro de Turismo de Andalucía.

Aragón

Aragón ha creado un Decreto este 2023 que aprueba el Reglamento de vivienda de uso turístico en esta comunidad. Los propietarios deberán acreditar que los pisos cumplen los requisitos mínimos exigidos por el ejecutivo autonómico en un nuevo decreto y los ayuntamientos deberán realizar "evaluaciones preceptivas y vinculantes". En la comunidad hay más de 2.800 viviendas turísticas registradas para las que solo se pidió una declaración responsable y ahora se exigirá un certificado de idoneidad.

Las viviendas de uso turístico estarán compuestas, como mínimo, por un salón-comedor, cocina, dormitorio doble y baño. La normativa establece la obligación de que la promoción o comercialización de la vivienda de uso turístico se haga de manera continuada y no ocasional. Se debe comercializar utilizando los canales habituales de oferta turística.

Principado de Asturias

El Principado de Asturias define que las viviendas turísticas son aquellas viviendas que se ofrecen para alquiler íntegro (no por habitaciones) y que ofrecen solamente servicio de alojamiento de forma habitual y profesional. Se hace una distinción entre viviendas vacacionales (que se contratarán íntegramente, quedando excluidos los pisos) y viviendas de uso turístico (son aquéllas ubicadas en un edificio de varias plantas sometido a régimen de propiedad horizontal, como los pisos, y se contratarán íntegramente o por habitaciones). 

En ambos casos se presentará una declaración responsable ante el organismo competente.  

Viviendas turísticas en las Islas Baleares

En Baleares, se considera vivienda de uso turístico aquella que se alquila temporalmente, por días o semanas,  por un periodo inferior a 1 mes. La norma no distingue entre tipologías de viviendas turísticas, por lo que cualquier inmueble puede ser destinado al alquiler vacacional, si cumple con los requisitos y documentación establecidos en la ley.

Actualmente, son los consejos insulares los que desarrollan sus propios requisitos, planes para la asignación de plazas y las licencias correspondientes. 

Canarias

Todas las viviendas vacacionales de Canarias deberán contar con la cédula de habitabilidad, la vivienda deberá encontrarse en adecuado estado de conservación, limpieza e higiene. En cuanto a los requisitos legales, se deberá solicitar un informe o certificado sobre actividades clasificadas al ayuntamiento donde se encuentre la vivienda vacacional. Éste se pronunciará sobre si es posible destinar la vivienda residencial al uso turístico, conforme al planeamiento y las ordenanzas municipales. Posteriormente se presentará una declaración responsable ante el Cabildo Insular correspondiente. 

Cantabria

En Cantabria, el decreto establece que las viviendas de uso turístico se encuentren en inmuebles situados en suelo de uso residencial. No se consideran viviendas de uso turístico el resto de alojamientos turísticos: hoteles, alojamientos rurales, albergues y campings. La vivienda de uso turístico debe ofrecerse totalmente equipada. También debe promocionarse o comercializarse de manera continuada (no ocasional). Se puede ceder por inmueble completo o por habitaciones, siempre a cambio de un precio.

Es obligatorio presentar una declaración de apertura y registrarla en el Registro General de Empresas Turísticas de Cantabria. El ayuntamiento del municipio en el que se ubique la vivienda podrá exigir las autorizaciones administrativas que resulten preceptivas para la apertura y funcionamiento de la vivienda. El propietario debe poner un teléfono 24 horas a disposición del usuario. 

Castilla y León

En Castilla y León, las viviendas de uso turístico son una vivienda (piso, casa, bungaló, chalé u otro inmueble análogo) amueblada y equipada para la cesión temporal de su uso de manera inmediata. Se debe comercializar o promocionar principalmente en los diversos canales oficiales de oferta turística y debe tener finalidad lucrativa. 

En cuanto a los requisitos legales, el titular tendrá que presentar la declaración responsable ante la sección de turismo de la provincia en la que se ubique la vivienda.

Castilla la Mancha

En Castilla la Mancha, se considera vivienda de uso turístico aquella que se alquila de forma temporal, por días o semanas. La cesión debe ser completa, no por habitaciones; la vivienda de uso turístico debe ofrecerse totalmente equipada. Las habitaciones deben disponer de ventilación directa del exterior o de patios y tener una capacidad máxima de 12 plazas. Además, se debe presentar una  declaración responsable ante la dirección general competente en materia de turismo, únicamente de forma telemática con firma electrónica.

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Cataluña

La normativa establece que, en Cataluña, la vivienda de uso turístico debe alquilarse al menos dos veces al año para considerarse como tal y no exceder nunca los 31 días seguidos para el mismo inquilino. Debe contar con una cédula de habitabilidad y no superar el número de inquilinos que establece la cédula de habitabilidad. Además, se debe presentar en el ayuntamiento del municipio en el que esté la vivienda una notificación informando de que vas a empezar a alquilar tu piso como una casa turística. El ayuntamiento se lo comunicará al Registro de Turismo de Cataluña y, tras verificar el cumplimiento de los requisitos, expedirá la correspondiente licencia.

Viviendas de uso turístico en Comunidad Valenciana

La Comunidad Valenciana, como elemento a destacar, aprobó en diciembre la nueva tasa turística que aplica a todos los establecimientos turísticos, incluidas las viviendas, pero serán los ayuntamientos los encargados de aplicarla de forma voluntaria. Este impuesto oscilará entre 1,5 euros para pisos turísticos de categoría superior y 1 euro para los estándar, tras su entrada en vigor en diciembre de 2023. Además de esto, exige a todas las viviendas con este fin registrarse en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana. También deben presentar la declaración responsable con el fin de comunicar a la Generalitat su intención de comenzar con la actividad del alojamiento turístico. 

Extremadura

Algunos de los puntos a destacar en la normativa de Extremadura es que lo definen únicamente como apartamento turístico; y éstos deben cederse en su totalidad, y no por habitaciones. Además, debe tener un fin turístico, no se puede alquilar como vivienda o residencia. Los apartamentos turísticos se clasifican en cuatro categorías identificadas mediante llaves.  Cada categoría deberá cumplir unas características y requisitos mínimos que especifican en el decreto oficial de la comunidad. 

Antes del inicio de la actividad, el propietario o el gestor que realice la explotación deberá presentar la comunicación previa de inicio de actividad ante el órgano competente de turismo.

Galicia

En Galicia, se considera vivienda aquella que se alquila temporalmente y con un máximo de 30 días para un mismo inquilino. El propietario debe presentar la declaración responsable ante el Área Provincial de la Agencia de Turismo de Galicia en la que se encuentre la vivienda y podrá ejercer la actividad desde ese momento. La inscripción de la estancia turística se realiza en el  Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Comunidad Autónoma de Galicia  (REAT) y se produce de oficio por la administración turística competente. Dichas viviendas deben ser promocionadas o comercializadas a través de canales de oferta turística oficiales y estar en perfecto estado de habitabilidad. 

Comunidad de Madrid

En la Comunidad de Madrid debe alquilarse temporalmente, por días o semanas, y que la cesión sea completa, no por habitaciones. Además, debe contar con el certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico (CIVUT), sin perjuicio de la obtención de la preceptiva licencia municipal para el desarrollo de dicha actividad. La vivienda turística debe tener, al menos, 1 ventilación directa al exterior o patio no cubierto. El propietario de la vivienda debe presentar ante el órgano competente de turismo, la comunicación previa de inicio de actividad. Se especifica además, que las infracciones pueden ser sancionadas con multas económicas que van de los 30.001 € a los 300.000 €. También puede suspenderse o cerrarse hasta por 5 años la vivienda, o bien realizarse una anulación de inscripción en el Registro de Empresas Turísticas y/o la clausura definitiva del establecimiento.

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Murcia

En Murcia se considera vivienda de uso turístico aquella que se alquila de forma temporal, mediante cesión en su totalidad o por habitaciones y que se promociona o comercializa a través de los canales habituales de oferta turística. La explotación de vivienda de uso turístico podrá ser gestionada por el propietario o por empresa gestora. Y la capacidad máxima de la vivienda  es de 10 plazas. También, antes de empezar la actividad, hay que presentar la declaración responsable de clasificación turística ante el órgano competente de turismo. 

Navarra

En Navarra deben cumplirse una serie de requisitos, como contar con una serie de superficies mínimas para el total de las estancias en función de la categoría en la que se ubiquen: entre “Lujo” (con una distinción de cuatro llaves), “Primera” (tres llaves), “Segunda” (dos llaves) y el último rango,  “Tercera” (una llave). La ley foral de turismo requiere inscribir toda actividad de alojamiento turístico en el Registro de Turismo y presentar una declaración responsable. Las infracciones pueden acarrear distintas sanciones, desde un apercibimiento  a una multa (de hasta 60.000€), suspensión del ejercicio de las actividades turísticas, cierre temporal o clausura definitiva del establecimiento. 

País Vasco

Para que sea legal una vivienda de uso turístico en el País Vasco debe alquilarse por completo y de forma temporal, y la gestión puede realizarla tanto un particular como una gestora. Si la vivienda se alquila por habitaciones, la explotación sólo la puede hacer una persona física que debe residir en la vivienda y estar ahí empadronada. El número de personas máximo permitido es de 8. Antes del inicio de la actividad, el propietario de la vivienda o el gestor explotador de la vivienda deberá presentar la declaración responsable de inicio de actividad, ante el órgano competente de turismo. Luego, de oficio, la vivienda se inscribirá en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.

La Rioja

En La Rioja se considera vivienda de uso turístico aquella que se alquila de forma temporal (durante más de 3 meses al año), con cesión en su totalidad y que se promociona o comercializa a través de los canales habituales de oferta turística con una finalidad lucrativa. La cesión del inmueble debe ser completa, no por habitaciones y el mínimo de superficie es de 30 m2. El número máximo de plazas permitidas es de 8. Antes del inicio de la actividad el  propietario de la vivienda de uso turístico deberá presentar la  declaración responsable de inicio de actividad, ante el órgano competente de turismo del Gobierno de La Rioja. Luego, de oficio, se procederá a la inscripción de la vivienda en el Registro de Proveedores de Servicios Turísticos.

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