Últimas novedades sobre gastos hipotecarios y comisión de apertura

Comprar una casa es uno de los mayores sueños de muchas personas, tener la seguridad y la tranquilidad de contar con un lugar en el que vivir. Pero para ello, en la mayoría de los casos es necesario pedir una hipoteca al banco. El banco, además de concederte un préstamo hipotecario con unos intereses, te cobra unos gastos, los famosos gastos de hipoteca, que no todos debes afrontar tú, sino también la propia entidad bancaria. 

Por eso, en reclamador.es te decimos siempre que, si has tenido o tienes una hipoteca anterior al 2019, tienes derecho a reclamar los gastos de la hipoteca que tu banco te cobró de más; y estos gastos no prescriben. 

Hoy te contamos cuál es la situación de todos ellos y las últimas actualizaciones que se han hecho por parte del Tribunal de Justicia. Sigue leyendo: 

¿Quién paga cada gasto con esta nueva decisión del Supremo? ¿Qué ha pasado con la comisión de apertura?

En relación con cada uno de los gatos de formalización de la hipoteca, esta ha sido la decisión del Tribunal:

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

La cantidad depende del importe de la hipoteca y de la comunidad autónoma, y oscila entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria (el capital más los intereses y los gastos). El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su Sentencia de 16 de julio de 2020, confirmó que es el prestatario quién debía hacerse cargo del abono de dicho impuesto.

No obstante, Desde noviembre de 2018, cuando se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el caso de las hipotecas, el impuesto debe ser asumido de manera íntegra por la entidad bancaria, ya que, es ésta quién se beneficia de la garantía. Esto ocurre con las hipotecas firmadas a partir de esta fecha y, por tanto, ya no va a tener que pagarlo el cliente. Sin embargo, las hipotecas anteriores a la fecha y cuyos prestatarios hayan pagado este impuesto, no podrán recuperarlo. 

Notario

Cuando se aprueba la solicitud de una hipoteca, se debe realizar una escritura de la misma ante notario. El Tribunal entiende que la formalización del préstamo en escritura pública beneficia a banco y consumidor. Por eso establece que debe pagarse a medias, 50% cada una de las partes. 

¿Cuál es cada gasto de la hipoteca?

Gestoría

En este caso, siempre y cuando se haya impuesto por el banco, le corresponde pagarlo a la entidad bancaria.

Registro

Este gasto lo atribuyen al banco en su totalidad. Esto es así, ya que el hecho de inscribir la hipoteca en el registro da lugar a posibles acciones futuras por parte de la entidad financiera, como pudiera ser la ejecución de un procedimiento de impago.

Gastos de tasación 

Antes de concederte la hipoteca, el banco exige que tases la vivienda que te interesa para conocer su valor, que tendrás que encargar a una tasadora homologada por el Banco de España.

La última sentencia del Tribunal Supremo sobre el pago de la tasación de las viviendas establece que es el banco el que debe afrontar el 100% del gasto de tasación en todos los préstamos anteriores a la vigente ley de créditos inmobiliarios (en vigor desde el día 1 de junio de 2019). Por tanto, si tu hipoteca es anterior al 2019, es el banco quien debe hacerle frente y este gasto es reclamable si te lo cobraron. A partir del 2019 los gastos recaen en el consumidor, ya que se entiende que puede elegir con quién y dónde ejecutar esta tasación. 

Cancelación de la hipoteca

Aquí los magistrados consideran que la cancelación beneficia en exclusiva al cliente. Esto se debe a que es a él al que interesa que el inmueble sobre el que pesa la garantía del préstamo aparezca libre de cargas cuando quede completamente pagado. Por eso, el pago de la misma lo asigna en su totalidad al consumidor.

Conoce las novedades sobre la comisión de apertura

La comisión de apertura son los gastos que estima el banco que existen por la “apertura” y concesión de la hipoteca, que puede oscilar entre el 0,5% y el 2% del capital prestado o un importe fijo, aunque algunos bancos eliminan esta comisión. 

De acuerdo a la última sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 16 de marzo de 2023, sí es posible reclamar la devolución de este gasto cuando incumpla los debidos controles de transparencia exigidos por la Directiva Europea 93/13 sobre cláusulas abusivas. Es decir, habrá que analizar en cada caso si el banco prestó una información suficiente en el proceso de negociación con el cliente.

Reclama aquí la comisión de apertura de tu hipoteca

¿Quieres recuperar la comisión de apertura y los gastos de tu hipoteca? 

Con estas últimas novedades sobre la posibilidad de reclamar la comisión de apertura de tu hipoteca, ya puedes recuperar gran parte de los gastos que tuviste que asumir cuando la formalizaste (gastos de notario, registro, tasación y gestoría, así como comisión de apertura), tanto si has amortizado o cancelado tu préstamo, como si lo sigues pagando.  

Y si ya reclamaste los gastos de formalización de tu hipoteca, igualmente podrás reclamar la comisión de apertura.

Recuerda que en reclamador.es ponemos a tu disposición un sólido equipo de abogados y abogadas expertos en derecho bancario. Te van a acompañar durante todo el proceso y te ayudarán a recuperar lo que es tuyo.

¿Quieres reclamar los gastos hipotecarios?

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