Guía sobre la subrogación de hipoteca

Hay una figura desconocida para muchos hipotecados, se trata de la subrogación, o lo que es lo mismo, un cambio de alguno de los titulares de la hipoteca, ya sea la entidad bancaria o el propietario del bien sobre el que recae ese préstamo.

Guía para firmar una hipoteca

Cuando hablamos de subrogación hipotecaria podemos diferenciar dos situaciones:

• El titular de la hipoteca quiere hacer una subrogación y cambiar de banco para mejorar las condiciones de su préstamo, por ejemplo, un diferencial más bajo o el plazo de amortización.
• O bien, cuando se realiza la compraventa de una vivienda sobre la que recae una hipoteca. Aquí el comprador puede subrogarse a ese contrato de préstamo, realizándose un cambio de deudor pero no de entidad bancaria. Aquí el comprador acepta las condiciones del préstamo hipotecario del promotor o anterior propietario.

Cambiar la hipoteca de banco (subrogación por cambio de acreedor)

Son muchos los motivos que llevan a los hipotecados a buscar nuevas alternativas a su préstamo. Bien negociando primero las condiciones con su actual banco (novación), o bien, si esta negociación no surte los efectos esperados, consultando con otras entidades para llevarse la hipoteca a otro banco (subrogación de hipoteca por cambio de acreedor).

Cuando nos encontramos ante esta situación, lo normal es que se negocie con el nuevo acreedor un cambio, por ejemplo, del diferencial de la hipoteca o la eliminación de determinadas cláusulas, como la cláusula suelo.

Realizar esta operación tiene una clara ventaja para el hipotecado: La operación goza de ciertos beneficios fiscales y no conlleva gastos de cancelación. Pese a esto, cuando se realiza una subrogación de hipoteca sí se deberán abonar los gastos que esta operación conlleva, como son la comisión por subrogación, los gastos de aranceles notariales y registrales así como los posibles gastos de gestoría y tasación del inmueble.

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Cambiar el titular de la hipoteca (subrogación por cambio de deudor)

El supuesto más habitual es la subrogación a la hipoteca del promotor. En estos casos, el nuevo propietario se subroga a la hipoteca que ya tenía la promotora para realizar el proyecto. Aquí, es fundamental estudiar las condiciones de ese préstamo, siendo siempre recomendable analizar otras propuestas antes de tomar una decisión.

La ventaja de subrogarse a la hipoteca del promotor es que no será necesario constituir un nuevo préstamo, ni abonar otros gastos como impuestos. Suele ser más fácil que el banco acepte la operación, concediendo la hipoteca.

Una de las desventajas de la subrogación al promotor es que el futuro hipotecado acepta todas las condiciones del préstamo al que se subroga, por ejemplo, el mismo de tipo de interés, comisiones y hasta posibles cláusulas abusivas del préstamo original.

Es importante tener en cuenta que la subrogación a la hipoteca del promotor deberá ser aceptada por la entidad bancaria. De no ser así, o de tomar la decisión de optar por otro banco para su constitución, el promotor no podrá impedir que el propietario no se subrogue a su hipoteca y deberá ser él, el promotor, quien asuma los gastos de cancelación de la misma.

Las cláusulas en las que el promotor obliga al comprador a subrogarse a su hipoteca son ilegales.

Cuando se trata de una vivienda de segunda mano, si el comprador decide subrogarse a la hipoteca del anterior propietario, asume la deuda existente y acepta las condiciones del préstamo al que se subroga. Esta situación es la que comúnmente se conoce como “hacerse cargo de la hipoteca”.

¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca?

Entre los gastos que conlleva una subrogación encontramos:

• Comisión de subrogación
• Notaría
• Gestoría
• Inscripción en el Registro de la Propiedad
• Es habitual que el nuevo banco solicite una tasación de la vivienda, gasto que correrá a cargo del deudor.

Se debe estudiar detenidamente el gasto que supone realizar una subrogación. También el ahorro que conlleva por la mejora de las condiciones de la hipoteca. 

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