Preguntas clave sobre la nueva ley hipotecaria
¿Qué pasa si con esta nueva ley los bancos siguen introduciendo cláusulas abusivas en las hipotecas? ¿Se perdería el derecho a reclamar en el futuro? ¿Estarán verdaderamente más protegidos los consumidores? Desde el 16 de junio de 2019 está en vigor la nueva ley hipotecaria. Por ello, en reclamador.es hemos dado respuesta a las principales dudas de los futuros hipotecados. Continúa leyendo!
La Ley transpone parcialmente y con retraso la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. Directiva de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y cuya finalidad última es proteger al consumidor de las malas prácticas bancarias que se han venido dando en el campo de los préstamos y créditos concedidos para la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial, como por ejemplo, las cláusulas suelo.
En febrero de este año la nueva ley hipotecaria fue aprobada en el Congreso de los Diputados y entra ahora, tres meses después de su publicación, en vigor.
Muy importante es su régimen transitorio. La Disposición Transitoria 1ª señala que la Ley “no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor”, pero se aplicarán las obligaciones de información a las novaciones y subrogaciones de préstamos anteriores.
De extraordinaria importancia práctica es la norma especial relativa al vencimiento anticipado. Se aplica la nueva normativa “salvo que la previsión que contengan resulte más favorable para el deudor” o que se hubiera declarado ya el vencimiento anticipado.
Un problema inmediato lo plantea la Disposición Transitoria 4ª, que dice que la FIPER se podrá utilizar hasta el 21 de marzo de 2019 en sustitución de la FEIN. Se plantea entonces si eso significa que a partir del 22 habrá que utilizar la FEIN.
La nueva ley hipotecaria obliga a los bancos a enviar la documentación al comprador con 10 días de antelación. Con esto se pretende que los notarios puedan explicar a los clientes el préstamo y estos conozcan los detalles del texto. De aquí surge la duda para los hipotecados que esperan firmar estos primeros días de la ley su nuevo préstamo con garantía hipotecaria: ¿El banco tendría que haberles enviado la documentación previamente?
La Ley entra enteramente en vigor el día 25 de junio. El Consejo General del Notariado ha emitido una nota en la que aclara que la Disposición Transitoria 1ª no es aplicable hasta esa fecha. Por lo tanto, pueden firmarse préstamos y créditos entregando la FIPER y no la FEIN.
Por desgracia, en reclamador.es pensamos que no. La ley prohíbe la vinculación de otros productos a la concesión del préstamo. Al mismo tiempo permite su “comercialización” si eso representa una ventaja para el prestatario. Lo que no deja de ser una forma encubierta de seguir imponiendo la contratación de productos propios (tarjetas, seguros…).
En absoluto. La última palabra siempre la van a tener los jueces. Ellos serán quienes deban examinar si, pese al cumplimiento formal de todas las obligaciones impuestas a los bancos, realmente hubo transparencia o no en la información facilitada.
Hay que tener en cuenta que esta Ley, al contrario de lo que se ha extendido, no es una Ley general sobre préstamo hipotecario, ni sobre préstamo con consumidores, sino sobre una modalidad específica de préstamo o crédito, identificada como Contrato de Crédito Inmobiliario —CCI—. Que no siempre contará con garantía hipotecaria.
Llama la atención que esta Ley no es aplicable precisamente a los supuestos más habituales de la llamada hipoteca inversa, cuando su campo subjetivo es un sector especialmente vulnerable como las personas mayores.
También es censurable que la Ley no atienda a la doctrina tanto europea como del Tribunal Supremo en determinadas materias. Así, pese a que el Tribunal Supremo ya declaró el año pasado que cuando los intereses de demora superan el 2,5% del interés vigente son abusivos y, por lo tanto, no pueden aplicarse, la Ley establece un interés de demora resultado de la suma del remuneratorio y el 3%.
Tampoco se entiende la diferente eficacia del valor de tasación, según nos encontremos ante una subasta judicial o venta extrajudicial. Mientras que en esta última siempre ha de respetarse el 100% de dicho valor como importe mínimo de la venta, sin embargo la ley, al no modificar el artículo 682.2,1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, permite rebajar el tipo al 75%. Así, el deudor sometido a una ejecución hipotecaria y que, en principio, podría pensarse que goza de mayores garantías, resulta perjudicado.
Ha sido la gran “amenaza” de los bancos. Pero más que un problema de encarecimiento, la pelota está en el tejado de la concesión de préstamos. La Ley, aunque deje esta materia a su desarrollo reglamentario, impone la obligación de examinar la solvencia del solicitante, y se prevén sanciones en caso de incumplimiento. Es evidente que esto va a repercutir en un menor número de préstamos concedidos. Pero también más seguros en cuanto a su cobro, evitando así lo que fue el origen de la gran crisis de las hipotecas a partir de 2007-2008: el que la concesión irresponsable y de cualquier manera de financiación desembocó en una crisis generalizada de la propia solvencia de los bancos y a la vez en una oleada de ejecuciones y desahucios.
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Gracias por la informacion ha sido de gran ayuda para entender varios conceptos.
Solo dispongo de una duda sobre el derecho del cliente de minimo 10 dias antes de la firma.
Duda: Hoy dia 9 de julio me ha entregado el banco y firmado toda la documentacion para firmar una hipoteca. Cita con el notario en 2 dias.
¿Tengo la obligacion de esperar los 10 dias antes de firmar o puedo firmar antes de 10 dias? ya que se ha entendido por parte del cliente toda la documentacion explicada por el notario.
Ya que me gustaria poder firmar en 5 dias y no se si es posible o alguna posibilidad legal existente.
Gracias por tu blog.
Hola Jose Luis. Todos los derechos reconocidos en la la LCI son irrenunciables, hasta el punto de que se considerará nulo el préstamo hipotecario que no los respete. Los diez días naturales entran dentro de ese concepto puesto que se otorgan para que el cliente esté bien informado de todas las características y condiciones del préstamo y pueda preguntar e incluso comparar con otras ofertas. De hecho, en una actitud responsable del banco, debería negarse a formalizarlo antes de esos diez días para no tener luego problemas. La nulidad en este caso conllevaría la devolución de la totalidad del dinero prestado de una sola vez, ya que al contrario de lo que sucede con las cláusulas suelo o los gastos, aquí se trata de una nulidad completa del préstamo, y nuestro Derecho dice que en esos casos hay que devolver las prestaciones (es decir, el dinero que nos han entregado).
Cuestión distinta es que ya se haya recibido la documentación por el notario y se haya ido a recibir la información requerida por ley, que constará en acta. Tras esta primera reunión, que siempre tiene que ser también dentro de los diez días previos a la firma, una vez celebrada en plazo, agota los diez días y por lo tanto si se ha llevado a cabo y el banco ha entregado la documentación conforme a esa reunión, ya no hay que esperar otros diez días más para la firma, se puede llevar a cabo en cualquier momento. Un saludo y gracias a ti por contactarnos.
Buenas tardes!!! Mi duda es la siguiente. Hemos firmado las fein y resto de papeles el día 31 de octubre, no sabemos si está colgada ya en la plataforma notarial, cuando podríamos firmar las escrituras? Los 10 días cuentan desde que firmamos en el banco? O cuentan desde que el notario recibe los papeles? Otra pregunta, si una vez firmados los papeles y leído tranquilamente en casa todo, incluido el borrador de la escritura, nos damos cuenta que nos cobran una comisión que previamente no estaba en las simulaciones. Para realizar el cambio de las fein y demás, se podrían hacer dentro de los 10 días o tendríamos que empezar de cero? Un saludo
Hola Esther,
Los 10 días son desde que el banco manda la documentación a la notaria hasta la firma definitiva con el vendedor.
Respecto a la documentación firmada, si ya la has firmado en el banco y en el notario ha dado respuesta de que ha entendido las condiciones, se entiende que estabas de acuerdo con las condiciones. Cualquier modificación es previa al notario.
Gracias por leer nuestro blog.
Que ocurre con los que firmamos hipoteca ven noviembre del 2019 ?
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Hola Sandra,
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