*Actualizado en abril de 2023
Novedades octubre 2021: El Tribunal Constitucional declara inconstitucionales y nulos los artículos 107.1, segundo párrafo, 107.2.a) y 107.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Para saber cómo te afecta esta sentencia si has pagado el impuesto de plusvalía municipal al vender o recibir mediante herencia o donación un terreno de naturaleza urbana, accede a nuestro post “Preguntas y respuestas tras la sentencia del Constitucional sobre plusvalía municipal”. Y si quieres que un abogado estudie tu caso de reclamación de plusvalía, completa nuestro formulario.
La campaña de presentación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) está en su pleno apogeo. Muchos son los contribuyentes que han presentado ya su declaración. Aunque el plazo no termina hasta el 23 de junio del presente año.
Algunas personas esperan para presentarlo porque la declaración se puede tornar complicada y engorrosa por los elementos que pueden contener. Entre ellos, por ejemplo, la venta de una vivienda.
Cuando realizas una venta de una vivienda en propiedad, en los casos en los que hayas obtenido una ganancia en la transmisión, vas a tener que asumir el pago del impuesto de plusvalía municipal. Y, además, hay que añadir la plusvalía municipal en la declaración de la renta (la ganancia obtenida).
En los casos en los que hayas obtenido una pérdida en la transmisión, deberás igualmente declarar la pérdida en la renta del ejercicio en el que vendiste el inmueble. Pero no tendrás que hacer frente al pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal).
Vamos a ver las diferencias entre ambos y si se puede deducir en la declaración el pago de la plusvalía municipal.
Impuesto de plusvalía municipal: ¿cuándo hay que pagarlo?
La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbanos, hay que abonarlo cuando se transmite una propiedad y ha habido un incremento de valor del terreno en el periodo de tenencia del inmueble.
Por ejemplo, si vendes tu vivienda por más de lo que te costó inicialmente, y por tanto se produce un incremento de valor de la misma, tendrás que soportar el pago del tributo.
Pero muchas personas han vendido o transmitido el inmueble por una cantidad inferior a la que costó inicialmente. Sobre todo en los años de crisis inmobiliaria. Pero aún así han tenido que soportar el pago de este impuesto.
Plusvalía al vender una vivienda en la declaración de renta: ¿es lo mismo que el impuesto de plusvalía municipal?
Cuando vendes una vivienda, tienes que declarar esta transmisión en la declaración de la Renta, tanto si ha existido una ganancia o una pérdida patrimonial en la operación de transmisión. En el caso que haya existido un incremento patrimonial, habrá que declarar esta plusvalía en la declaración del IRPF. Esto es diferente al impuesto de plusvalía municipal que habrás tenido que abonar en primer lugar. Y luego, incluir el incremento patrimonial en tu declaración. Teniendo en cuenta las reglas de cálculo de las ganancias patrimoniales.
¿Cómo calculo ese incremento patrimonial al vender una casa para reflejarlo en la Renta?
Podría parecer que para calcular si ha habido o no ganancias por la venta de un inmueble sería tan sencillo como restar el valor de la venta o transmisión al de compra o adquisición inicial. Pero lo cierto es que influyen otros factores que hay que aplicar para hacer dicho cálculo.
Para calcular ese valor de adquisición tienes que hacer la siguiente operación:
- Sumar el importe real de adquisición. En caso de herencia, legado o donación, por el declarado o comprobado por la Administración a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).
- Incluir en positivo también las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes durante ese tiempo.
- Los gastos (comisiones, Fedatario público, Registro, etc.) e impuestos (ITPyAJD, IVA o Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones si la adquisición se realizó a título gratuito) que tuviste que afrontar cuando la adquiriste también se suman.
- Por último, tienes que restar las amortizaciones fiscalmente deducibles. Y se computa en todo caso la amortización mínima con independencia de su efectiva consideración como gasto.
Por su parte, el valor de la transmisión se calcula de la siguiente forma.
- Al importe real de la transmisión (o el declarado o comprobado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).
- Le tienes que restar los gastos y tributos inherentes a la transmisión.
¿Qué pasa si una vez presentado el borrador de la renta el contribuyente se da cuenta de un error?
¿Y qué es lo que tengo que declarar en la Renta?
El resultado de la operación anterior será lo que tengas que incluir en tu declaración. Si es negativo, es decir, si has transmitido el bien por un valor inferior al de adquisición, reflejarás la pérdida patrimonial obtenida.
Sin embargo, si es positivo y efectivamente se ha producido un incremento en tu patrimonio con la venta, reflejarás esa ganancia patrimonial en la declaración.
Lo que tienes que afrontar será un tanto por ciento de ese incremento en tu patrimonio, y dependerá del importe del mismo:
- Si es hasta 6.000 euros, será de un 19%.
- Entre 6.001 y 50.000 euros un 21%.
- A partir de 50.001 euros, de un 23%.
¿Y hay alguna excepción?
Efectivamente, existen una serie de casos en los que no vas a tener que tributar en la declaración de la renta por la plusvalía obtenida cuando vendes un inmueble. Son los siguientes:
- Cuando hay una dación en pago o ejecución hipotecaria.
- Si es tu vivienda habitual y la vendes para adquirir otra. En este caso tienes dos años para reinvertir. Y si destinas sólo una parte de la venta, tendrás que tributar el resto en el IRPF.
- En caso de ser mayor de 65 años y sea tu vivienda habitual tampoco. Así como por las personas que se encuentren en situación de dependencia severa o de gran dependencia.
¿Cómo tributar la devolución de la plusvalía municipal?
La declaración de inconstitucional de la plusvalía municipal por parte del Tribunal Constitucional de los artículos 107.1, segundo párrafo, 107.2.a) y 107.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales ha provocado que muchos ayuntamientos devuelvan este impuesto a aquellos contribuyentes que se les cobró de manera indebida.
Es posible que el contribuyente lo hubiera declarado y que, por tanto, ahora deba regularizar la ganancia patrimonial declarada. Esto se hace presentando una declaración complementaria de ese ejercicio y habrá que señalar la eliminación del gasto correspondiente a la cuota pagada en concepto de plusvalía municipal.
El plazo para presentar dicha declaración complementaria será desde la fecha en la que se produzca la devolución del impuesto pagado, y la finalización del siguiente plazo de presentación de la autoliquidación del IRPF.
¿Pagaste el impuesto de plusvalía municipal con pérdidas?
Como hemos comentado anteriormente, la plusvalía municipal hay que abonarla sólo cuando se ha producido un incremento de valor del bien. En caso contrario, aunque muchos ayuntamientos lo siguen recaudando, puedes reclamarlo y te lo tienen que devolver pues así lo ha declarado el Tribunal Constitucional.
Si necesitas asesoramiento, nuestro equipo de abogados fiscalistas valorarán tu caso y te indicarán si puedes reclamar o no.
¿Quieres hacer una reclamación del impuesto de plusvalía municipal?
Si te ha gustado el contenido de este post, compártelo en tus redes!
😉
buenos dias,yo es que vendi mi apartamento,con perdidas,por medio de una inmobilaria,la inmobilaria me dijo que se haria cargo ellos del impuesto de plusvalia,,yo ya he ido a notaria hemos firmado la venta etc,tengo que declararlo hacieda el impuesto d eplusvalia o eso es problema de la inmobilaria?o que hago,voy a la inmobilaria y que me den el papel como que está pagado y reclamadoel impuesto de plusvalia?
Hola Raul,
Para que nuestros abogados puedan estudiar tu caso, necesitamos que previamente completes el formulario de nuestra web.
Es muy sencillo y puedes acceder directamente pinchando en este enlace:
https://www.reclamador.es/impuestos/plusvalia/
Gracias por leer nuestro blog.
Que no te engañen Raul. La inmobiliaria puede liquidar la plusvalía en tu nombre, pero el sujeto pasivo del impuesto es el vendedor o vendedores en su respectivo porcentaje de titularidad.
Otra cosa es que el comprador te haya retenido, y asi conste en la escritura, el importe de la plusvalía para ingresarla en tu nombre.
Antes de pagar nada, acercate con las escrituras al Ayuntamiento y acredita que has tenido pérdida para que te liquiden sin cuota.
Saludos.
Efectivamente, como informa este post, es clave que el precio de transmisión sea inferior al de adquisición. No obstante, al presentar un recurso para que el Ayuntamiento rectifique una liquidacion, siempre basan su respuesta en la misma linea. En este caso, una comprobacion de valores catastrales para justificar un "incremento del valor del suelo".
Si nos remontamos al Ayuntamiento de Madrid, ha aumentado en un 221% los valores catastrales entre el periodo 2006-2016. En consecuencia, para el Ayuntamiento siempre una transmisión estará sujeta al IIVTNU al haber aumentado el valor catastral, pese a la crisis economica y la tremenda minusvalía del precio de la vivienda, provocando un menor valor de transmision.
Por jurisprudencia, numerosas sentencias afirman que lo importante es acreditar una pérdida del valor real del suelo que no se justifique en una comprobacion de valores catastrales. Es decir, decremento del valor del metro cuadrado entre la fecha de adqusición y tramisión.
Actualmente, en el Ayuntamiento de Madrid, están aceptando aportar informes de un perito judicial como medio de prueba, lo que agiliza la devolución en el caso de haber ingresado el importe de la liquidación.
Que no nos vulneren más nuestra capacidad económica!!.
Un saludo y buen post.
Buenos días.
Fuí promotor de mi vivienda habitual en 1998/99 y no dispongo de la mayor parte de las facturas que pudieran justificar el costo de la inversión, solo tengo las correspondientes a compra del terreno, gastos de proyecto, permisos, notariales, hipoteca (aproximadamente 50% del costo) y algunas de mejoras realizadas en la vivienda.
Que valor de costo puedo considerar para el IRPF aún sin disponer de facturas???
Valdría tasación del banco para concesión de la Hipoteca? o valor dado a la vivienda en la declaración de Obra Nueva?
Agradecería cualquier ayuda, Gracias:
Hola Jaime,
Para que nuestros abogados puedan estudiar tu caso, necesitamos que previamente completes el formulario de nuestra web.
Es muy sencillo y puedes acceder directamente pinchando en este enlace:
https://www.reclamador.es/impuestos/plusvalia/
Gracias por leer nuestro blog.
Buenas tardes,
Vendí mi vivienda por 2000€ más de lo que la compré. Me pedían de Plusvalía 2500€.
El ayuntamiento no ha tenido en cuenta la factura de comisiones de la inmobiliaria, la cual incluí en mi reclamación mediante instancia para que comprendieran que esa ganancia no había sido una ganancia como tal.
El ayuntamiento me ha enviado la resolución confirmando que mi instancia no ha sido aceptada y que bajan el importe de plusvalía a 2000€
Y digo yo ¿por qué me hacen pagar de plusvalía lo mismo que supuestamente he ganado vendiendo la propiedad? ¿Lo correcto no debería ser un porcentaje de la ganancia?
Agradecería me diera su opinión por favor.
Un saludo,
Hola Chari,
En el caso de la plusvalía municipal, solo se está exento del pago cuando hay una perdida en el momento de la transmisión del inmueble. Es decir, cuando el valor que aparece reflejado en la escritura de venta es inferior al de la escritura de adquisición.
Los gastos como inmobiliaria, gestoría y demás no son válidos en el momento de argumentar esa perdida.
¡Te esperamos!
Hola me pueden explicar para pagar o no la plusvalia municipal que tiene en cuenta el ayuntamiento para determinar el valor de adquisición solo el precio de compra o precio de compra mas iva o i. Transmision, seguro hogar, cancelación hipoteca…. Por ejemplo compre vivienda por 142000e el inpuesto de transmisión son 14000e aproximadamente en total lo adquiero por 156000e ahora bien el ayuntamiento que toma los 142000e o los 156000e,gracias
Hola Jota,
Se considera que ha habido pérdidas en la transmisión cuando, según escrituras y sin sumar gastos ni IVA, se transmite por menor importe del que se adquirió. Para poder valorar tu caso, gratuitamente y sin compromiso, te animamos a que abras un formulario en nuestra web: reclamador.es y nos hagas llegar la documentación que te solicitaremos para su estudio.
Un saludo.
Buenos días. Os expongo mi caso por si me podéis asesorar porque estoy un poco perdido.
El 20/04/2001 (fecha escritura) compramos mi pareja de hecho y yo un piso con los siguientes datos: precio de compra 101.000€, IVA por 7.070€ y suma de gastos entre Actos Jurídicos Documentados, Notaría y Registro por 1.326€. El día 28/06/2001 también compramos un trastero en el mismo edificio por 4.076€ más IVA por 285€ y suma de gastos por 300€. En el año 2008 hicimos una extinción de condominio donde yo me quedé con el piso y el trastero y le entregué 143.000€ más gastos por 8.064€. También tuve que cancelar la hipoteca que nos quedaba y los gastos fueron por 1.100€.
Ahora yo vendo el piso con el trastero por 245.000€. No sé si tendría que pagar plusvalía o no puesto que si sumo los precios de compra del piso y el trastero sin el iva más los 143.000 me paso de los 245.000 y yo creo que no tendría que pagar pero no lo tengo claro. Si me lo pudierais aclarar os lo agradecería. Muchas gracias por todo.
Hola Ricardo,
Se considera que ha habido pérdidas en la transmisión cuando, según escrituras y sin sumar gastos, se transmite por menor importe del que se adquirió.
Para poder valorar tu caso, gratuitamente y sin compromiso, te animamos a que abras un formulario en nuestra web y nos hagas llegar la documentación que te solicitaremos para su estudio.
Un saludo.
La plusvalía municipal no se paga en función de la ganancia en el precio de venta. Si no en función de que el Vc haya aumentado ni?
Hola,
Para que podamos darte una respuesta, lo mejor es que nos contactes a través de nuestro servicio de videoconsulta online. En él, un abogado especializado en la materia resolverá todas las dudas que tengas respecto a esta cuestión en concreto.
Un saludo.
Buenas tardes,
Necesito ayuda urgente respecto a este tema: mi madre falleció el año pasado y me dejó legada una vivienda en la que ya resido desde hace 20 años. El Ayuntamiento de mi localidad me obliga a pagar el impuesto de plusvalia por sucesión mortis-causa. Estoy obligada a pagarlo?? Este importe me desgravaria en la siguiente Declaración de la Renta?? Gracias anticipadas
Hola Yaiza,
Para que podamos resolver tu consulta, lo mejor es que nos contactes a través de nuestro servicio de videoconsulta. En él, un abogado especializado en la materia resolverá todas las dudas que tengas respecto a esta cuestión.
Un saludo.
Vendí en pérdidas una vivienda en 11/2019. Pague la plusvalía y la reclame. En 12/2020 me devolvieron el pago de la plusvalía más unos intereses de demora.
¿Tengo que incluir en el IRPF el ingreso de la plusvalía más los interses de demora? Si es así ¿como ?
Gracias
Hola Jose,
Contacta con nosotros a través de nuestro servicio de videoconsulta para que podamos dar respuesta a tu consulta. En él, un abogado especializado en la materia resolverá todas las dudas que tengas respecto a esta cuestión.
Un saludo.
Hola, hemos vendido local comercial. Al calcular la plusvalia se puede restar la comisión de inmobiliaria del precio de transmisión? Gracias
Hola, si vendo un local y pago 3000 euros de plusvalía. La cotización a la seguridad social en régimen especial y la desgravación de hipoteca, se pueden desgravar de ese pago? Gracias !!
Hola, Eduardo.
Si tienes preguntas específicas o necesitas asesoramiento legal detallado, te invitamos a solicitar una videoconsulta con nuestros expertos. Responderemos a tus inquietudes de manera personalizada y eficiente.
¡Agradecemos tu participación en nuestro blog!