¿Por qué se ha cobrado de más? ¿Se puede reclamar? La plusvalía municipal comprensible para todos

Novedades octubre 2021: El Tribunal Constitucional declara inconstitucionales y nulos los artículos 107.1, segundo párrafo, 107.2.a) y 107.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Para saber cómo te afecta esta sentencia si has pagado el impuesto de plusvalía municipal al vender o recibir mediante herencia o donación un terreno de naturaleza urbana, accede a nuestro post “Preguntas y respuestas tras la sentencia del Constitucional sobre plusvalía municipal”. Y si quieres que un abogado estudie tu caso, completa nuestro formulario.

La plusvalía municipal es el impuesto que paga el vendedor de un inmueble a su ayuntamiento cuando vende una vivienda o recibe un inmueble en herencia o donación. El objetivo del impuesto es que el vendedor pague por el incremento de valor que ha experimentado el suelo sobre el que se edifica su vivienda desde que lo compró hasta que lo vendió.

El sentido común invita a que el beneficio se calcule por la diferencia entre el precio que pagamos al comprar la casa y el que pagamos al venderla. Por ejemplo si compramos una casa por 10 y la vendimos por 15, el beneficio sería igual a la 5 (15 – 10=5). Sin embargo, la ley establece que los ayuntamientos pueden obligarnos a pagar el tributo basados en un valor teórico que se va actualizando en el tiempo bajo un criterio bastante complejo e independiente del de mercado.

Este valor teórico es lo que se llama valor catastral del suelo y, por ejemplo, en los años de la crisis, mientras el valor de las viviendas bajaba, el catastral subió. Por lo tanto no coincide con el de mercado.

Se puede reclamar la plusvalía municipal cuando hemos perdido dinero con la venta y recuperar el 100%

Nuestro Tribunal Constitucional ha establecido que, si se puede acreditar que una vivienda se vendió con pérdidas (mediante la escritura de compra y la de venta de la propiedad), por mucho que el valor catastral diga que el valor ha crecido, es inconstitucional que se deba pagar impuesto alguno cuando no se ha ganado nada en la operación. Por lo tanto se puede reclamar el 100% de lo pagado (si ya lo hemos hecho) o presentar una liquidación con valor cero si no lo hemos pagado todavía.

Y también cuando hemos ganado: error de fórmula

Cuando hemos vendido por más valor del que nos costó, nos tenemos que ceñir al valor catastral como precio de referencia. Por poco objetivo que sea el criterio, nuestros legisladores así lo establecen y no podemos hacer nada por evitarlo. Compramos el argumento porque no nos queda otra.

Sin embargo, aun ciñéndonos al valor catastral, la  fórmula que usan los ayuntamientos para el cálculo de nuestro beneficio es errónea. Veamos por qué.

La fórmula con la que calculan el beneficio se basa en tomar como referencia el valor catastral en el momento de la venta. A ese valor se le aplica un porcentaje de incremento que depende del número de años que hayamos tenido la vivienda en propiedad. A más años más hemos ganado, más porcentaje de incremento. Si la hemos tenido un año es un 2%, y luego va creciendo según los años hasta 20 años o más donde es un 60%.

Veamos un ejemplo donde el valor catastral en el momento de la venta es de 10 y la tasa de actualización es del 25%. Los ayuntamientos  calculan el beneficio de la siguiente manera:

Beneficio= Valor Catastral (10) x % de incremento (25%)= 2,5

Veamos si el criterio es correcto. Ya hemos comprobado que el valor catastral se actualiza de forma bastante compleja y subjetiva. Pero lo cierto es que sabemos el valor concreto al venderlo y nos están diciendo el beneficio concreto también.

Si sabemos cuánto vale una casa a día de hoy  y lo que hemos ganado vendiéndola, podemos deducir lo que valía al inicio (aunque todos los valores sean teóricos y no de mercado). Es una fórmula muy básica.

Valor inicial (que desconocemos) + Beneficio (que conocemos)= Valor catastral (en momento de la venta, que conocemos)

Valor inicial+ 2,5 (beneficio)= 10 (Valor Catastral)

Por lo tanto, nuestra casa valía 7,5 al inicio VI= 10-2,5=7,5

Si lo que proponen los ayuntamientos es correcto, el beneficio de la operación sobre el valor inicial debería de ser el 25%, que es el porcentaje de incremento que nos dicen que hemos tenido

Sin embargo, el beneficio (2,5) sobre el valor inicial (7,5), representa un 33%. Y el ayuntamiento está diciendo que se ha actualizado un 25%: (2,5/7,5= 33%). Algo no cuadra.

Si quieres tener una explicación más detallada del asunto, descárgate este informe jurídico elaborado por nuestro departamento legal.

Por lo tanto hay una incongruencia y se nos está haciendo pagar una revalorización superior (33%) a la experimentada (25%).

El error se puede explicar de varias maneras. Los ayuntamientos están calculando una revalorización futura del bien, no la que ha experimentado realmente. Están actualizando un valor (el catastral) que por definición ya está actualizado. Dicho de otra manera, en nuestro ejemplo lo que están diciendo es que el bien vale 12,5 y no 10.

Cálculo plusvalía: ¿Cómo se calcula correctamente la plusvalía municipal?

Es un tema meramente matemático. La fórmula correcta que plantea nuestro perito se basa en sentencias de diversos Tribunales Superiores de Justicia (Madrid, Valencia y Castilla la Mancha, entre otros) desde 2010 y es la siguiente.

Beneficio=(Valor Catastral x porcentaje de incremento)/ (1+porcentaje de incremento)

Si esta fórmula fuese correcta, nuestro Beneficio respecto al Valor Inicial debería de corresponder con el porcentaje de incremento. Volvamos al mismo ejemplo anterior, donde el valor catastral es 10 y la tasa de actualización es del 25%

Beneficio= 10(VC)x25% (porcentaje de incremento)/(1+25%(porcentaje de incremento))

Beneficio=2,5/1,25=2

Si 2 es el beneficio y 10 el valor catastral, el valor inicial del bien es 8

Valor Inicial + Beneficio= Valor catastral

Valor inicial=10-2=8

Y esto es correcto, puesto que el porcentaje que representa el beneficio sobre el valor inicial es del 25%, que coincide con el porcentaje de incremento. 2(beneficio)/8 (valor inicial) =25%=porcentaje de incremento.

Lo que hace esta fórmula es calcular el beneficio experimentado en los años que hemos tenido el inmueble, no el que experimentará que es lo que hacen los ayuntamientos, y que se traduce en que el beneficio real es menor que el que nos dicen ellos (en el ejemplo, ellos dicen que hemos ganado 2,5 cuando lo correcto es decir que hemos ganado 2)

Esto se traduce en que, en los casos en que hemos vendido con ganancias, podemos recuperar hasta el 37,5% de lo que hemos pagado al ayuntamiento (cuantos más años hayamos tenido la casa, más porcentaje recuperamos).

Lo más llamativo de todo esto es que se lleva haciendo mal desde 1989 y los ayuntamientos siguen con ello a la espera de que se pronuncie el Tribunal Supremo y se cambie la ley porque les toca directamente el bolsillo y saben que hay mucha gente que no reclamará. Sin ninguna duda, nos están quitando dinero que no les corresponde.