Alquiler con opción a compra: ¿es viable?

Acceder a una vivienda se ha convertido en una gesta, especialmente para los más jóvenes que buscan la emancipación del hogar familiar. Hace unos años vivimos una gran burbuja que disparó enormemente los precios de compra de una vivienda, por ello, surgió una figura hasta entonces poco usada y que, hoy en día, pese a que esos precios están más contenidos, sigue siendo una opción para aquellos que desean ser propietarios pero no cuentan con la liquidez suficiente a corto plazo. Se trata del alquiler con opción a compra. Una figura que permite que lo abonado de alquiler no caiga en saco roto y sirva, en parte, para en el futuro poder comprar esa misma vivienda.

¿En qué consiste un contrato de alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra es una fórmula a través de la cual un inquilino puede vivir en la vivienda en cuestión en régimen de alquiler, por un tiempo estipulado en el contrato y al finalizar ese plazo, tiene derecho a comprar esa vivienda al precio que se fijó previamente. De este precio hay que descontar la cantidad (totalidad o parte) que el inquilino haya estado pagando mensualmente para ese fin.

Los detalles, lo que indique el contrato

No existe una regulación marco que indique en qué condiciones específicas se tienen que desarrollar este tipo de contratos, que en realidad son dos: uno de compraventa y otro de alquiler. Aunque estén recogidos ambos en el mismo documento. Sí que se recogen alusiones en el Código Civil y en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, así como en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El citado artículo 14 del Reglamento Hipotecario señala lo siguiente:

"Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:

Primera. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.

Segunda. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.

Tercera. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento."

Es un contrato en el que prima la aplicación de la autonomía de la voluntad y libertad de las partes.

¿Qué requisitos mínimos tiene que tener el contrato?

Aun así, hay una serie de requisitos que tienen que ser comunes:

• Que el precio para la futura compra esté fijado en el contrato.
• Tiene que estar recogido el plazo en el que se podrá adquirir la vivienda.
• El inquilino tiene la facultad de decidir si hace la compra en ese plazo, aunque el arrendador no quiera.
• En la mayoría se recoge una prima. Es una cantidad que se abona al arrendador por la concesión de la opción a compra. En muchos de ellos esta cantidad se descuenta si la compra llega a producirse y se pierde si finalmente no llega a buen puerto.

Modo y plazo para ejercitar la opción a compra

Para ejercer la opción a compra el arrendatario tiene que manifestar la decisión de hacerla efectiva dentro del plazo fijado. La forma habitual de establecerlo es mediante notario, aunque se puede recoger en el propio contrato otra manera distinta. Cabe destacar, que sólo la designación de notaría no basta, sino que se tiene que llevar a cabo el acta notarial.

Respecto al plazo, lo habitual es que se acuerde al inicio del alquiler por las partes. Aunque si no se hace, y no se llegue a un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario, un juez puede decidirlo.

Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra

Este tipo de contratos tiene una serie de ventajas y de inconvenientes tanto para el inquilino como para el propietario. Vamos a verlas en detalle.

Alquiler con opción a compra: Ventajas e inconvenientes para el propietario

Inconvenientes para el propietario

• Puede perder tiempo si lo que quería era deshacerse de la vivienda vendiéndola y finalmente el inquilino decide no comprarla.
• Durante el tiempo que dure el contrato no puede vender la propiedad aunque le hagan una mejor oferta que la que firmó con el inquilino.
• Si suben los precios de las viviendas, no tiene margen para aumentarlo, ya que queda fijado de antemano en el contrato.

Ventajas para el propietario

• Gana dinero con el alquiler desde el primer momento.
• Tiene un buen seguro de impago del alquiler por la alta prima inicial que se suele abonar.
• Es una forma de sacarle partido a la vivienda de forma inmediata y sin renunciar a una futura venta.
• Sigue teniendo derecho a beneficios fiscales por alquilar su vivienda.
• Si finalmente el inquilino no compra la casa, se queda con lo abonado en la prima.

Alquiler con opción a compra: Ventajas e inconvenientes para el inquilino

Inconvenientes

• Pierde la prima abonada inicialmente si finalmente no opta por la compra de la vivienda.
• Si durante el tiempo de alquiler bajan los precios de las viviendas, no podrá beneficiarse en ese inmueble en cuestión, ya que el precio está fijado previamente.
• La carga fiscal para el inquilino es importante. El contrato está sujeto a una doble tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por el alquiler y por la opción de compra:
• Por el arrendamiento, el arrendatario tiene obligación de liquidar el impuesto por ITP en el plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato, siendo el arrendador responsable subsidiario si el inquilino no lo hiciera.
• La opción de compra estará igualmente sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, siendo la base imponible el precio pagado por la opción, que tiene un plazo de 30 días desde la firma del documento privado para proceder a su liquidación conforme al tipo aplicable en cada comunidad autónoma.

Ventajas

• Una parte de lo que se paga de alquiler más la prima se descuenta posteriormente del precio de la vivienda.
• Se tiene la compra asegurada si se opta por ella.
• Puede adquirir la vivienda en cualquier momento del alquiler.

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