Acceder a una vivienda se ha convertido en una gesta, especialmente para los más jóvenes que buscan la emancipación del hogar familiar. Hace unos años vivimos una gran burbuja que disparó enormemente los precios de compra de una vivienda, por ello, surgió una figura hasta entonces poco usada y que, hoy en día, pese a que esos precios están más contenidos, sigue siendo una opción para aquellos que desean ser propietarios pero no cuentan con la liquidez suficiente a corto plazo. Se trata del alquiler con opción a compra. Una figura que permite que lo abonado de alquiler no caiga en saco roto y sirva, en parte, para en el futuro poder comprar esa misma vivienda.
¿En qué consiste un contrato de alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra es una fórmula a través de la cual un inquilino puede vivir en la vivienda en cuestión en régimen de alquiler, por un tiempo estipulado en el contrato y al finalizar ese plazo, tiene derecho a comprar esa vivienda al precio que se fijó previamente. De este precio hay que descontar la cantidad (totalidad o parte) que el inquilino haya estado pagando mensualmente para ese fin.
Los detalles, lo que indique el contrato
No existe una regulación marco que indique en qué condiciones específicas se tienen que desarrollar este tipo de contratos, que en realidad son dos: uno de compraventa y otro de alquiler. Aunque estén recogidos ambos en el mismo documento. Sí que se recogen alusiones en el Código Civil y en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, así como en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El citado artículo 14 del Reglamento Hipotecario señala lo siguiente:
"Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:
Primera. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
Segunda. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
Tercera. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento."
Es un contrato en el que prima la aplicación de la autonomía de la voluntad y libertad de las partes.
¿Qué requisitos mínimos tiene que tener el contrato?
Aun así, hay una serie de requisitos que tienen que ser comunes:
- Que el precio para la futura compra esté fijado en el contrato.
- Tiene que estar recogido el plazo en el que se podrá adquirir la vivienda.
- El inquilino tiene la facultad de decidir si hace la compra en ese plazo, aunque el arrendador no quiera.
- En la mayoría se recoge una prima. Es una cantidad que se abona al arrendador por la concesión de la opción a compra. En muchos de ellos esta cantidad se descuenta si la compra llega a producirse y se pierde si finalmente no llega a buen puerto.
Modo y plazo para ejercitar la opción a compra
Para ejercer la opción a compra el arrendatario tiene que manifestar la decisión de hacerla efectiva dentro del plazo fijado. La forma habitual de establecerlo es mediante notario, aunque se puede recoger en el propio contrato otra manera distinta. Cabe destacar, que sólo la designación de notaría no basta, sino que se tiene que llevar a cabo el acta notarial.
Respecto al plazo, lo habitual es que se acuerde al inicio del alquiler por las partes. Aunque si no se hace, y no se llegue a un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario, un juez puede decidirlo.
Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra
Este tipo de contratos tiene una serie de ventajas y de inconvenientes tanto para el inquilino como para el propietario. Vamos a verlas en detalle.
Alquiler con opción a compra: Ventajas e inconvenientes para el propietario
Inconvenientes para el propietario
- Puede perder tiempo si lo que quería era deshacerse de la vivienda vendiéndola y finalmente el inquilino decide no comprarla.
- Durante el tiempo que dure el contrato no puede vender la propiedad aunque le hagan una mejor oferta que la que firmó con el inquilino.
- Si suben los precios de las viviendas, no tiene margen para aumentarlo, ya que queda fijado de antemano en el contrato.
Ventajas para el propietario
- Gana dinero con el alquiler desde el primer momento.
- Tiene un buen seguro de impago del alquiler por la alta prima inicial que se suele abonar.
- Es una forma de sacarle partido a la vivienda de forma inmediata y sin renunciar a una futura venta.
- Sigue teniendo derecho a beneficios fiscales por alquilar su vivienda.
- Si finalmente el inquilino no compra la casa, se queda con lo abonado en la prima.
Alquiler con opción a compra: Ventajas e inconvenientes para el inquilino
Inconvenientes
- Pierde la prima abonada inicialmente si finalmente no opta por la compra de la vivienda.
- Si durante el tiempo de alquiler bajan los precios de las viviendas, no podrá beneficiarse en ese inmueble en cuestión, ya que el precio está fijado previamente.
- La carga fiscal para el inquilino es importante. El contrato está sujeto a una doble tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por el alquiler y por la opción de compra:
- Por el arrendamiento, el arrendatario tiene obligación de liquidar el impuesto por ITP en el plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato, siendo el arrendador responsable subsidiario si el inquilino no lo hiciera.
- La opción de compra estará igualmente sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, siendo la base imponible el precio pagado por la opción, que tiene un plazo de 30 días desde la firma del documento privado para proceder a su liquidación conforme al tipo aplicable en cada comunidad autónoma.
Ventajas
- Una parte de lo que se paga de alquiler más la prima se descuenta posteriormente del precio de la vivienda.
- Se tiene la compra asegurada si se opta por ella.
- Puede adquirir la vivienda en cualquier momento del alquiler.
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Muchas gracias por la informacion.
tenia duda de si vender la vivienda o alquilarla con derecho a compra, y ahora no tengo ninguna duda, porque veo muchas ventajas importantes para el propietario.
Gracias por la información y por compartirla.
Gracias por la información.
Deseo saber si alquilo con opción a compra y después no quiero vender.
Hola Francisca,
Actualmente no llevamos a cabo este tipo de gestiones en reclamador.es por lo que no podemos ayudarte.
Gracias por leer nuestro blog.
Hola me gustaría saber donde puedo acceder a esos pisos de alquiler con derecho a compra en sevilla hay? No los encuentro
Hola Raquel,
Te dejamos este enlace que quizás te sea de utilidad: https://www.emvisesa.org/tag/opcion-a-compra/
Un saludo.
Buenas, gracias por la información. Me queda una duda,quién se tiene que hacer cargo de los gastos derivados de averías o reparaciones necesarias en la vivienda en el caso de alquiler con opción a compra, si el propietario o el inquilino.
Muchas gracias!
Hola Miguel,
En los casos de alquileres con opción a compra, no existe una regulación que indique en qué condiciones específicas se tienen que desarrollar este tipo de contratos, así que estos se realizan bajo la voluntad y libertad de ambas partes.
Un saludo
Buenos días, tengo una casa a la venta en la que me han propuesto este tipo de contrato.
Aunque el artículo está muy bien explicado, yo veo alguna opción más, importante a considerar:
Vendedor, contras: no recibes el dinero de la venta inmediatamente, sino una parte y el resto en plazos, lo que hace inviable que puedas hacer cualquier operación con el dinero de la venta, que se queda gran parte en diferido.
Comprador, pros: se ahorra el coste de formalización de hipoteca y los intereses que debería pagar por ella.
Hola Alicia,
Muchas gracias por tu aportación.
Un saludo.
Hola, quiero comprar una casa con alquiler con opción a compra por 140000e en 5 años tengo que pagar 40ml euros. Si en 5 años quiero comprar mi casa pediría una hipoteca de 100000e por que es lo que me quedaría (todo esto es lo que he quedado con el hombre que la vende) ahora mi pregunta si la hipoteca es menor que el valor catastral pero no menos que el valor de la casa que son 140000e que es en realidad el precio que voy a pagar…como seria la cosa???
Hola Zaira,
Tendrías que consultar en tu banco o caja donde pienses pedir el préstamos hipotecario qué te van a exigir para poder prestarte el dinero que necesitas (tanto de nóminas, aval bancario, como de tasación).
Un saludo
Si yo quiero comprar una vivienda con opción a compra es necesario firmar hipoteca?,o la puedo ir pagando sin tener que meterme en ningún banco,,?
Hola Rosa,
Para que podamos darte una respuesta personalizada lo mejor es que nos contactes ya que tu consulta requiere de una consulta. Ahora mismo tenemos disponible un nuevo servicio de videoconsulta online que consiste en que un abogado especializado en la materia resolverá todas las dudas que tengas respecto a esta cuestión en concreto.
Un saludo
Muchas gracias por la información, dado que me ha ayudado mucho al respecto. Un abrazo.
Me gustaría que me aclararais, entonces se paga dos veces el ITP? La primera con la prima inicial y la segunda con el valor completo de la venta? La primera la paga el inquilino y la Segunda el vendedor?
Donde se debe pagar este impuesto y quien lo liquida? Gracias
Hola Diana,
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Buenos días, yo necesito un ejemplo, teniendo en cuenta que pido 190.000 € como tengo que hacer para alquilar con opción a compra , ejemplos .
Gracias
Hola Francisco,
Necesitamos más detalles para poder darte una respuesta. Tenemos a tu disposición un equipo de abogados especializados que pueden ayudarte a resolver esta consulta. Te recomendamos que te pongas en contacto con ellos a través de nuestro servicio de videoconsulta online.
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Hola Mucha gracias por el artículo.
Tengo inquilinos muy responsables desde hace muchos años que les gustaría comprarme mi casa pero el problema es que el banco no les da Hipoteca. ¿Hay alguna posibilidad de contrato alquiler con opción a compra mayor a 5 años? Los inquilinos podrían pagar una cuota mensual de 700€ (actualmente pagan 400€ de alquiler) y tener la casa pagada en 15 años. En otras palabras: ¿Puedo yo hacer de banco para ellos?
Saludos
Hola Antonio,
Para desarrollar esa idea tendrías que contratar los servicios de un especialista para que todos los puntos queden perfectamente plasmados en el contrato.
Un saludo
Hola tengo una duda si el propietario me pide una entrada es decir un % del dinero total del piso eso significa que me está pidiendo la prima o es algo diferente.
Hola Mary,
Necesitamos más datos para poder darte una respuesta correcta. Indicarte que tenemos a tu disposición un equipo de abogados especializados que pueden ayudarte a resolver esta consulta. Te recomendamos que te pongas en contacto con ellos a través de nuestro servicio de videoconsulta online.
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Hola! Me queda un poco la duda si el proceso involucra codeudor y qué sucede si uno decide irse del inmueble antes del tiempo estipulado, gracias por esta información, un saludo!
Hola Montse,
En el caso de que optes finalmente a la compra y necesitas solicitar una hipoteca, es posible que necesitaras aval, dependiendo de tus condiciones particulares y el banco que te facilite la hipoteca. Por otra parte, si finalmente no adquieres el inmueble lo más usual sería que perdieras la prima, que es una cantidad que se abona al arrendador por la concesión de la opción a compra.
Un saludo
Tengo una vivienda y quiero alquilarlo con opcion a compra
Hola Marcos,
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Hola, soy propietaria de una vivienda alquilada con opción a compra, y ahora en julio se tiene que hacer efectiva la compra, los inquilinos no pueden hacer efectiva la compra y nos piden un aplazamiento de seis meses, pero nosotros no queremos, ahora no sabemos que podemos hacer, pues siguen diciendo que quieren comprar la casa, pues ahora no pueden, y nosotros necesitamos que se haga la compra efectiva
Gracias
Hola Belén,
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Un saludo.
Hola ,les hice un contrato de alquiler con opción a compra y o han podido comprar después del plazo señalado .ellos quieren seguir vi iendo en la vivienda imagino qno hay ningún problema pero me preocupa que exista algún resquicio legal q no conozcamos.
Hola Elena,
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Un saludo.
Hola y gracias por respuesta he realizado un comtrato privado de una vivienda como alquiler y opción a compra la vivienda pre lo 20 mil euros si una cuota inicial 3000 euros y 1000 euros mensuales. Asta diciembre… Imi pregunta es que hago y quewlo qudebo hacer para formalizar todo. Donde tengo que ir y que documentos nesecito de la propietaria de la casa.
Hola Ángulo,
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Un saludo.
Buenos días!!
Tengo un piso alquilado con opción a compra. Soy el inquilino. Nosotros pagamos la comunidad, y a final de año, se hace una devolución del excedente en cuenta, ese excedente se lo devuelven al propietario del piso, algo que a mí no me parece justo. Si pago yo, se me devolverá a mi, no? Esa es mi lógica, pero en la comunidad me dicen que no, q el excedente se lo devuelven al dueño del piso. Eso es así?
Gracias
Hola Aurora,
Para poder dar una respuesta correcta a tu caso, lo mejor es que nos contactes a través de nuestro servicio de videoconsulta online. En él, un abogado especializado en la materia resolverá todas las dudas que tengas respecto a esta cuestión en concreto.
Un saludo.
El alquiler con opcion a compra es una opcion en la que tanto el proprietario como el inquilino salen perdiendo de alguna manera, no hay grandes beneficios pero si se hace correctamente se puede llegar a un acuerdo que iguale las dos partes. Por lo general, como bien dices en tu post, el proprietario se beneficia más que el inquilino por varias razones, una de ellas es que si el inquilino no compra la casa, el proprietario se queda con lo abonado en la prima.
Hola, estoy interesado en esta opción como inquilino/comprador pero tengo una duda…. Perdería la prima si el banco no me concediera la hipotética o me quedara sin trabajo?
Hola Sergio,
Para que podamos resolver tu consulta, lo mejor es que nos contactes a través de nuestro servicio de videoconsulta. En él, un abogado especializado en la materia resolverá todas las dudas que tengas respecto a esta cuestión.
Un saludo.
Hola, tengo una propiedad alquilada con opción a compra, el contrato era de 2 años para la compra para beneficio del 100%de la cuota y 65% en el 3 año si no lo hacían en ese segundo año( donde aquí ya pierden la entrada) mi pregunta es, puedo al acabar este año terminar este contrato y echarlos fuera? No tienen intención de comprar, me pagan mal y me metieron animales en el piso( cosa que no permitiamos x contrato), y el contrato ponia 2 años. Que podemos hacer???
Hola Rocio,
Contacta con nosotros a través de nuestro servicio de videoconsulta para que podamos dar respuesta a tu consulta. En él, un abogado especializado en la materia resolverá todas las dudas que tengas respecto a esta cuestión.
Un saludo.
Estos tips son aplicables en Argentina o este blog es solo para España
Hola Susana,
Nuestros post son conforme a la legislación española.
Un saludo.
Tengo un contrato de alquiler con opción a compra firmado por mí como vendedor y como optantes están marido y mujer. La parte optante ahora quiere poner el nombre del contrato a nombre de solamente el marido. ¿Es posible?
Hola, Pedro.
Para poder darte una respuesta personalizada, nuestros abogados deben analizar al detalle el contrato firmado. Lo mejor es que nos contactes a través de nuestro servicio de videoconsulta online. En él, un abogado especializado en la materia resolverá todas las dudas que tengas respecto a esta cuestión en concreto.
Saludos
Buenas tardes, tengo un piso alquilado con opción a compra. Con espueden solicitar ayuda alquiler para joveneste tipo d contrato, los inquilinos q son 2 personas con nomina, puedes solicitar ayuda alquiler jóvenes ?
Buenos días.
Aquí te dejamos más información en referencia a tu consulta: https://www.reclamador.es/blog/el-bono-alquiler-joven-requisitos-para-acceder-a-esta-ayuda/
Además, te ofrecemos la posibilidad de solicitar una videoconsulta legal con uno de nuestros abogados expertos.
Gracias por leer el blog de reclamador.es
Buenas hola mi marido y yo hicimos un contrato de arras por para la compra de una vivienda, pero tenía que vender lo que teníamos dos pisos y dos garajes creíamos que nos llegaría pero ala hora de vender tuvimos qué rebajar las ventas y ahora el banco no me concede un préstamo personal por la edad mi marido ,tiene 72 años ,podría llegar a un acuerdo con el vendedor para pagar lo que me falta con un alquiler de opción compráventa y si no quiere perdería lo del contrato de arras gracias
Hola, Teresa.
Habría que estudiar el contrato de arras firmado para poder asesorarte correctamente.
Contacta con nosotros a través de nuestro servicio de videoconsulta para que podamos dar respuesta a tu consulta. En él, un abogado especializado en la materia resolverá todas las dudas que tengas respecto a esta cuestión.
Un saludo.
Hola , compre un casa de alquiler opción de compra , cual en 2 años tengo que finalizar la compra ,130.000euros cuesta la casa ,con adelanto de 15.000 euros y cada mes tengo que pagar 600 euros. Me quieda medio año y tengo que finalizar la compra , y problema a llegado ahora , mis vecino quiere poner ascensor …en poco tiempo empieza la obra , cuesta unos 30.000 euros por cada vivienda, quien va a pagar esta suma ,el vendedor o yo ?! En mi contrato pone " gastos derivados ,ascensor ,tejado ,pintura ,etc , que tengo que pagar yo " gracias un saludo !
Hola.
Tendríamos que estudiar el contrato para darte una respuesta. Contacta con nosotros a través de nuestro servicio de videoconsulta para que podamos dar respuesta a tu consulta. En él, un abogado especializado en la materia resolverá todas las dudas que tengas respecto a esta cuestión.
Un saludo.
E alquilado una casa con opción a compra resulta que ..no paran de salir grietas y se está deteriorando de manera muy rápido.. estamos arreglando pero cada vez salen más cosas .. y la sorpresa cuando llegó el verano le quitemos la lona y le faltaba grisite a la mitad de la pucina son contar que estaba toda agrietada .. así que yo firmando ya el contrato que puedo hacer .. ? Me siento engañada por que por 170.000 euros tengo una casa nueva pero como los bancos se ponen tan mal para dar la hipoteca tuvimos que hacerlo asi
Hola, Mari.
En un contrato de alquiler con opción a compra no estás obligada finalmente a realizar la compra de dicha vivienda.
Gracias por leer el blog de reclamador.es
Hola Alicia ?
Tienes mucha razón, es como vender cerezas:
Con alquiler con opción a venta ,hasta que recuperes el dinero de tu propiedad casi te tienen que que incinerar:
Y según quien tienes en alquiler te puede amargar la vida con mandar mensajes de que esto no está bien y aquello te toca a ti y si la de la inmobiliaria es una gitana peor te lo pone ,para mi es ventaja para el comprador, para el vendedor una pesadilla :
Hacerme caso no hay gente decente en la vida cada vez menos:
En año y medio con opción a compra me amargaron la vida ,que al final tuve que ir ayuda psicológica ,dicen hay que poner los patos dirigidos entre las dos partes pero no se ponen, y a mi me pagaba el alquiler poniendo en alquiler de nuevo a 3 personas dentro y cuanto más gentes más gastos y quería cobrar a mi ,y tuve que coger un zbogado para parar los pies perdí 9000,00 euros ,minuto negocio hice :
Un saludo
Hola, tengo contrato con opcion a compra en marzo se caducan los primero 5 años, pero el casero hace un mes a fallecido y su marido que es el heredero, nos pide la vivienda, tengo 3 menores y solo dos meses para buscar un nuevo alquiler… Ese contrato era renovable para 5 años más pero claro, al fallecer el casero no se ahora que derechos tenemos, gracias
Hola, Ana.
Necesitamos estudiar el contrato de alquiler.
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Un saludo.
Hola. Tengo un contrato de alquiler con opción a compra firmado con el propietario desde hace un año. Quiero comprar la vivienda pero no tiene los papeles en regla y el propietario se niega a arreglarlo. He decidido por tanto no comprar la vivienda. Puedo reclamar y como algún tipo de compensación?
Muchas gracias
Hola Mari Carmen,
Para que podamos darte una respuesta personalizada lo mejor es que nos contactes ya que tu comentario requiere de una consulta. Te recomendamos que puedas recopilar toda la información posible tanto en mensajes, como contrato etc. Y a través de nuestro servicio de videoconsulta online, un abogado especializado en la materia resolverá todas las dudas que tengas respecto a esta cuestión en concreto.
Un saludo.
Hola buenos días , quería saber si hago opción a compra , bajo un contrato podría acordar la opción de yo alquilar ese piso y reformarlo ?
Hola Natacha,
Depende de las condiciones que hayan puesto en las cláusulas del contrato con opción a compra. Por lo general, hasta que no se efectúa la compra 100% no se puede subarrendar porque en el contrato se estipula así.
Un saludo.
Yo me decanté por el alquiler con opción a compra hace unos años. En aquel momento, tenía un trabajo estable pero no disponía de los ahorros suficientes para comprar una vivienda. El alquiler con opción a compra me permitió empezar a ahorrar para la compra y, al mismo tiempo, vivir en una vivienda que era adecuada para mis necesidades.
Muy buena información, me hubiera gustado saber esto hace algunos meses antes de meterme en líos. Para alquilar piso, ya sea como arrendador o arrendatario, siempre es mejor buscar asesoramiento inmobiliario antes de firmar algun contrato de vivienda.